Em São Paulo, o alinhamento entre regras, planejamento territorial e investimento em infraestrutura produz escala habitacional e inclusão social e se destaca no debate sobre desenvolvimento urbano.

Por Eduardo Fischer (*)

São Paulo é uma cidade de extremos. De um lado, potência econômica, diversidade cultural e elevada concentração de oportunidades. Do outro, desigualdade urbana, longos deslocamentos e uma lógica de expansão que, por anos, empurrou parte significativa da população para longe de áreas com maior oferta de empregos e serviços.

Até o início da década de 2010, o conjunto normativo na capital paulista teve um efeito perverso: quanto menor a renda, mais distante do Centro a moradia. Empurrar a habitação social para as bordas criou uma cidade extensa, com logística cara e complexa e perda de qualidade de vida. Para milhões de famílias, morar longe passou a ser o preço a se pagar pelo acesso à casa própria.

Esse modelo foi gradualmente modificado a partir da implementação do Plano Diretor de 2014 e de sua revisão em 2023, que integraram planejamento territorial, novas políticas de habitação e investimentos em infraestrutura – um processo consistente de correção de distorções históricas.

O reordenamento tem revertido assimetrias da expansão da cidade. A lei municipal vem redirecionando as novas moradias para áreas mais centrais e estruturadas; também, fortalece instrumentos como as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Assim, é possível levar a população de menor renda para áreas antes inacessíveis, oferecendo empreendimentos mais qualificados, com melhor padrão construtivo e preço adequado a esse público.

Os números materializam a transformação: segundo a Prefeitura de São Paulo, entre 2021 e junho de 2023 a cidade licenciou mais de 330 mil moradias populares – 78% delas destinadas a famílias com renda de até seis salários mínimos, evidenciando o foco em escala e inclusão social.

Esse novo olhar também começa a reposicionar áreas historicamente subutilizadas, como o Centro, que vive uma reocupação com mais de 30 mil novos apartamentos viabilizados em apenas quatro anos, recompondo a vitalidade do coração da cidade.

A nova política urbanística aproximou, ainda, as residências dos eixos de transporte público, reduzindo custos e a distância dos deslocamentos e ampliando o acesso a empregos e serviços essenciais, em um cenário em que metrô, trem ou BRT no entorno podem elevar o valor de um imóvel em até 20%.

Os efeitos são claros também nas autorizações concedidas ao longo da última década. Até 2025, a Prefeitura de São Paulo aprovou quase 6 mil empreendimentos com unidades de habitação social, muitos em locais de maior dinamismo e conectados à rede de transporte coletivo. Bairros como Barra Funda e Lapa, assim como a zona de transição entre eles, são exemplos de territórios com forte atividade econômica onde essa inflexão se torna realidade.

Até o término da vigência do Plano Diretor, em 2029, a contribuição das construtoras para essas mudanças deve ser medida menos pelo discurso e mais pela capacidade de transformar diretrizes urbanas em soluções construtivas eficientes – com rigor no cumprimento das regras urbanísticas e coordenação entre engenharia, orçamento e obra.

Em um país marcado por déficit habitacional e problemas de infraestrutura, a experiência paulistana deve ser celebrada: ela mostra que é possível alinhar legislação, planejamento e investimento para produzir escala, qualidade e inclusão social. Mais do que respostas pontuais, é um sistema urbano coerente que sustenta resultados no longo prazo, fazendo de São Paulo é um laboratório de políticas de urbanização adaptáveis a diferentes realidades do país. Isso estende os efeitos desse movimento bem-sucedido para muito além da capital paulista – que, mais uma vez, é referência para todo o país ao contribuir para o futuro urbano brasileiro.

Eduardo Fischer é CEO da MRV&CO