Localização, qualidade, funcionalidade e potencial de valorização ganham peso na decisão de compra em um mercado de preços mais altos e consumidor mais seletivo

Comprar um imóvel em Curitiba já não é uma decisão baseada apenas em metragem, número de quartos ou preço por metro quadrado. O consumidor está mais atento ao conjunto de atributos que compõem o imóvel e, principalmente, à capacidade de aquela escolha continuar fazendo sentido nos próximos anos.

A mudança ocorre em um mercado que permanece aquecido, mas que passou por ajustes na oferta. Dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR) mostram que Curitiba movimentou cerca de R$ 7,4 bilhões em vendas de apartamentos novos em 2025, com aproximadamente 10,2 mil unidades comercializadas. Ao mesmo tempo, os lançamentos recuaram 19%, em um movimento de acomodação da oferta.

Mais do que o volume de negócios, os números ajudam a revelar uma transformação no tipo de produto que chega ao mercado. Em 2025, 45% dos empreendimentos lançados na capital eram estúdios ou apartamentos de um dormitório. A cidade também registrou a menor área média dos apartamentos da série histórica, enquanto o preço médio do metro quadrado chegou a R$ 15,1 mil, segundo a ADEMI-PR.

A combinação ajuda a explicar o comportamento de quem compra: com imóveis mais caros, o consumidor precisa escolher com mais cuidado onde investir seu dinheiro. “O comprador está mais atento àquilo que vai permanecer relevante ao longo do tempo. Não se trata apenas de comprar um imóvel bonito ou bem localizado, mas de fazer uma escolha que preserve valor, ofereça qualidade de vida e tenha potencial de valorização”, afirma Diogo Linhares Camargo, diretor da Incorporadora e Construtora Porto Camargo.

A valorização das regiões consolidadas de Curitiba tornou a localização um dos componentes mais importantes da decisão. O comprador passou a avaliar não apenas o endereço, mas aquilo que existe ao redor: comércio, serviços, gastronomia, escolas, hospitais, mobilidade e opções de lazer.

A lógica vale tanto para quem compra para morar quanto para quem enxerga o imóvel como investimento. Em ambos os casos, a qualidade do entorno influencia a liquidez e a capacidade de preservação de valor.  “O mercado financeiro é naturalmente mais suscetível aos ciclos econômicos. Já imóveis bem localizados, com qualidade construtiva e inseridos em regiões consolidadas, apresentam uma capacidade histórica de preservar valor ao longo do tempo. Além da segurança patrimonial, oferecem geração de renda por meio da locação e potencial de valorização”, diz Diogo.

A metragem continua relevante, mas precisa ser acompanhada por uma planta eficiente. Circulação, iluminação natural, ventilação, espaços de armazenamento e integração dos ambientes entram na conta.

“Hoje o comprador observa um conjunto muito maior de atributos. Arquitetura autoral, eficiência das plantas, sustentabilidade, tecnologia, padrão de acabamento e a reputação da incorporadora passaram a ter peso decisivo. São características que ajudam o empreendimento a manter sua atratividade e sua liquidez mesmo muitos anos após a entrega”, afirma Rodrigo Linhares Porto, diretor da Incorporadora e Construtora Porto Camargo.

Para incorporadoras, a consequência é uma necessidade maior de interpretar o comportamento do consumidor antes de definir um novo produto. A procura passa a indicar não apenas quantas unidades podem ser vendidas, mas quais características têm maior capacidade de gerar interesse.

Um comprador mais racional

A pesquisa nacional de intenção de compra da Brain, citada no levantamento da ADEMI-PR, também aponta para um mercado potencialmente maior do que os números efetivos de vendas. Metade dos brasileiros entrevistados declarou intenção de comprar um imóvel nos dois anos seguintes, o maior índice da série histórica. A Geração Z aparece entre os grupos com maior intenção.

O desafio é transformar intenção em compra. Em Curitiba, o preço elevado e a menor presença de produtos voltados às faixas de renda mais baixas limitam esse movimento. Segundo a ADEMI-PR, o Minha Casa, Minha Vida representou apenas 5% dos empreendimentos lançados na capital em 2025.

Para o consumidor que consegue avançar para a compra, porém, o cenário é de maior seletividade. Ele pesquisa mais, compara alternativas e procura entender o que está efetivamente recebendo pelo valor pago.

Essa mudança é percebida pela Porto Camargo, que atua há 26 anos no mercado curitibano e já entregou mais de 2.500 unidades. “Construímos nossa trajetória acreditando que um empreendimento precisa entregar valor muito além da obra concluída. Buscamos desenvolver projetos que permaneçam atuais, valorizados e desejados ao longo do tempo”, afirma Diogo.

A mudança de comportamento também começa a aparecer naquilo que o consumidor entende como qualidade de vida. Espaços verdes, iluminação, ventilação, áreas de convivência, facilidade de deslocamento e serviços próximos passaram a ser considerados atributos do imóvel e não apenas características adicionais.

Um exemplo é o Montez, empreendimento lançado pela Porto Camargo na Rua Almirante Tamandaré. Com 30 unidades, o projeto preserva um bosque nativo e recebeu a certificação internacional Fitwel. O empreendimento também apresenta Walkability Score 97, indicador relacionado à facilidade de acesso a serviços e atividades a pé. “Fizemos questão de manter a essência do terreno. Ter um bosque com praça central, fireplace e um pomar produtivo dentro do próprio quintal é um luxo raro em áreas urbanas. É um convite diário ao bem-estar”, afirma Diogo.

A proposta acompanha uma tendência mais ampla: o comprador começa a olhar para o imóvel como uma extensão do seu modo de vida. Não basta ter uma boa planta se o entorno não atende às necessidades cotidianas; não basta estar em um bairro valorizado se o projeto não entrega conforto e funcionalidade.

Para Rodrigo, a relação entre empreendimento e cidade também ganhou importância. “Cada projeto precisa dialogar com a cidade e contribuir para sua evolução. Mais do que construir edifícios, buscamos criar empreendimentos que qualifiquem os bairros onde estão inseridos e ofereçam uma experiência duradoura aos moradores”, afirma.

O mercado imobiliário de Curitiba está diante de um consumidor que, diante de preços mais altos e de uma oferta cada vez mais diversificada, passou a perguntar não apenas quanto custa o imóvel, mas o que aquele imóvel entrega e quanto valor continuará tendo no futuro.