O mercado de imóveis tipo studio em Curitiba tem se mostrado promissor para investidores. Esses apartamentos compactos — que medem até 50 metros quadrados e não têm divisórias — valorizaram-se em média 20,4% ao ano, entre janeiro de 2022 e janeiro de 2024, com o preço do metro quadrado subindo de R$ 8.760,00 para R$ 12.700,00. Bairros como Batel chegaram a registrar um aumento de até 36,3% em um único ano. Os dados são de um estudo da construtora Pride, a partir de dados da Órulo — plataforma voltada para o mercado imobiliário no Brasil, que facilita a comercialização de imóveis novos entre incorporadoras, imobiliárias e corretores.
Um exemplo de valorização de studios no mercado curitibano é o residencial Lunetto, lançado em junho de 2022 pela Pride, no bairro Água Verde. “O preço do metro quadrado do empreendimento subiu de R$ 8.800,00 para R$ 13.600,00 até julho de 2024, uma média de valorização de 21,5% ao ano”, afirma Vevianne Jacques, diretora comercial da Pride.
O aumento do valor de venda do Lunetto e de outros studios avaliados na capital paranaense ultrapassa os índices de inflação e a taxa básica de juros (SELIC). No período analisado, a taxa SELIC variou entre 9,25% e 13,75%, e estava em 11,75% em janeiro de 2024. Já o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) estava em 10,38% em janeiro de 2022 e em 4,51% em janeiro de 2024. Os studios também superaram a média geral de valorização imobiliária em Curitiba, que se destaca nacionalmente. De acordo com o Índice FipeZAP de Venda Residencial, de junho de 2024, a capital paranaense registrou uma valorização de 13,98% nos últimos doze meses. Com o resultado, Curitiba ocupa a primeira posição entre 50 cidades analisadas, seguida de Goiânia.
“Nesse cenário promissor de Curitiba, os studios são uma opção de investimento segura e rentável, especialmente para quem procura diversificar seu portfólio e aumentar sua renda passiva”, sugere a diretora comercial da Pride. Ela destaca que é possível ter ganho com compra e venda do imóvel, gerar renda passiva com seu aluguel ou lucrar por meio da alavancagem financeira. “Na alavancagem financeira, o retorno é calculado sobre o valor total do imóvel, e não apenas sobre o montante aplicado inicialmente, como acontece com outros tipos de investimentos”, explica Vevianne Jacques.
Por exemplo, ao aplicar R$ 100 mil em um investimento de renda fixa com 10% de valorização, o retorno seria de R$ 10 mil. Por outro lado, utilizando os mesmos R$ 100 mil como entrada em um financiamento de um imóvel de R$ 300 mil, com uma valorização de 10%, o ganho seria de R$ 30 mil.
Valorização patrimonial de studios
A valorização patrimonial dos studios, acima da média do mercado curitibano, relaciona-se aos diferenciais do produto. Devido ao seu tamanho compacto e ao custo de aquisição menor, esses apartamentos atraem um público diversificado que inclui estudantes, jovens profissionais e turistas, garantindo uma alta taxa de ocupação e um fluxo de renda estável.
Além disso, os studios geralmente estão localizados em áreas urbanas valorizadas, próximas a universidades, centros empresariais e pontos turísticos, o que aumenta seu potencial de valorização ao longo do tempo. A flexibilidade de uso, que permite transformar o espaço em moradia, escritório ou aluguel por temporada, adiciona ainda mais atratividade a esse tipo de imóvel.
Para exemplificar essa tendência de valorização futura, a Pride realizou projeções a partir do último lançamento de studios, o Zait, localizado próximo à Praça da Espanha. “Nossas análises mostram que o retorno sobre o investimento (ROI) da venda do imóvel tem potencial de ser superior a aplicações financeiras”, afirma a diretora da Pride.
Por exemplo, uma determinada unidade do Zait tem um valor de tabela de R$ 383.130,00. As projeções da Pride mostram que, após um ano da entrega das chaves, o imóvel valeria R$ 538.300,00. O investidor que o vendesse no fim desse período teria um retorno de R$ 273.798,00 (valor de venda menos o saldo devedor), ou seja, um ROI de 55% em relação ao valor aportado atualizado de R$ 176.183,00, e lucro de mais de 97 mil reais. No mesmo período, o ROI de uma aplicação a 105% do CDI teria sido de 28% ou R$ 225.265,00 sobre o mesmo valor aportado.
Fluxo de renda regular com aluguel de studios
Outra possibilidade de obter ganhos com imóveis é por meio da renda gerada pelo aluguel. Esse fluxo de renda regular ajuda a cobrir as despesas do financiamento e da manutenção, além de proporcionar um retorno contínuo e previsível. O estudo da Pride exemplifica os possíveis ganhos com uma mesma unidade do Zait, caso ela fosse adquirida para locação.
De acordo com o índice FipeZap, o studio teria um valor de aluguel estimado em R$ 3.700,00 para 2027, ano da entrega do Zait, caso estivesse mobiliado. Esse valor já seria superior à parcela de financiamento desde o primeiro mês de locação, a partir da entrega das chaves do empreendimento.
“A rentabilidade obtida com o valor de aluguel mais a valorização do imóvel poderia gerar um retorno de quase cinco vezes mais do que o valor investido no médio e longo prazos”, estima a diretora comercial da Pride. Segundo ela, esse valor também superaria uma aplicação de 105% do CDI em 20 anos, que seria pouco menos de quatro vezes o valor investido.
Linha de base das projeções de valorização patrimonial
As premissas utilizadas nos estudos de caso da Pride incluem financiamento de 20 anos, taxa SELIC de 10,50% ao ano para comparativo de investimentos, taxa de juros SBPE CAIXA de 8,99% ao ano para financiamento, INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) médio de 4% ao ano para reajustes durante a obra, IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) médio de 8,24% para reajustes pós-obra e índice FipeZap, que mede a valorização dos imóveis, de 12,50%. O aluguel varia de 0,5% a 1% do valor do imóvel ao mês na entrega das chaves, sendo reajustado pelo IGP-M anualmente.
